房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程及實(shí)踐的核心組成部分，是2014年相關(guān)考試的重點(diǎn)考查領(lǐng)域。其內(nèi)容涵蓋了從項(xiàng)目獲取到產(chǎn)品銷售及售后服務(wù)的完整價(jià)值鏈，不僅要求掌握理論知識，更強(qiáng)調(diào)對政策、市場與實(shí)務(wù)操作的綜合理解。

核心考點(diǎn)精析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)程序與主要參與者：必須清晰掌握房地產(chǎn)開發(fā)的全流程，包括投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作（如立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、拆遷）、建設(shè)階段、租售階段及物業(yè)管理。需熟悉開發(fā)商、承包商、金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)及專業(yè)顧問（策劃、設(shè)計(jì)、中介）等各參與方的角色與相互關(guān)系。

1. 土地使用權(quán)的獲取與開發(fā)前期工作：重點(diǎn)理解土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的多種方式（如招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議），及其相應(yīng)的法律與政策規(guī)定。前期工作中的可行性研究、項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃審批流程是關(guān)鍵考點(diǎn)。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與市場分析：涉及市場調(diào)研、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、客戶、形象）、投資組合理論的應(yīng)用。需掌握SWOT分析、目標(biāo)市場選擇等工具，并能將市場分析結(jié)論有效轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資與投資決策：這是經(jīng)營管理的核心。需深入理解房地產(chǎn)開發(fā)資金需求特點(diǎn)、融資渠道（自有資金、銀行貸款、信托、上市、債券等）及融資成本。重點(diǎn)掌握財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、動態(tài)投資回收期、成本利潤率等的計(jì)算與應(yīng)用，以及不確定性分析（盈虧平衡分析、敏感性分析）的方法。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理：了解工程建設(shè)的基本模式（如平行發(fā)包、施工總承包、項(xiàng)目總承包），熟悉成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全及合同管理的核心要點(diǎn)。關(guān)注《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》的主要條款。

1. 房地產(chǎn)市場營銷與租售管理：掌握房地產(chǎn)市場營銷組合（4P：產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷）在房地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊應(yīng)用。熟悉定價(jià)方法（成本導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向）、銷售渠道選擇及促銷策略。了解房屋租賃管理的主要內(nèi)容。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的稅費(fèi)：熟悉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中涉及的主要稅種，如土地增值稅、增值稅（營改增政策需注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)）、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，理解其計(jì)稅依據(jù)與計(jì)算邏輯。

模擬題庫要點(diǎn)提示

模擬練習(xí)應(yīng)圍繞上述考點(diǎn)展開，題型通常包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、簡答題、計(jì)算題和案例分析題。

• 選擇題與判斷題：多考查對基本概念、流程節(jié)點(diǎn)、政策法規(guī)細(xì)節(jié)的識記與理解。例如，土地使用權(quán)出讓的最高年限、必須公開招標(biāo)的情形、各類融資方式的特點(diǎn)、相關(guān)稅費(fèi)的納稅人等。
• 簡答題：常要求系統(tǒng)闡述某一流程或方法，如“簡述房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的主要內(nèi)容”、“說明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措的主要渠道”。
• 計(jì)算題：重中之重，集中于投資決策部分。必須熟練掌握現(xiàn)金流表的編制、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算（特別是FIRR和FNPV）、還款付息計(jì)算、盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算等。
• 案例分析題：綜合性強(qiáng)，通常提供一個(gè)模擬項(xiàng)目背景，要求考生綜合運(yùn)用市場分析、投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等知識進(jìn)行判斷、計(jì)算與決策建議。例如，給定地塊條件和市場數(shù)據(jù)，要求判斷項(xiàng)目可行性，或選擇最優(yōu)融資方案。

備考建議

考生在復(fù)習(xí)時(shí)，應(yīng)構(gòu)建以“項(xiàng)目全過程”為主線的知識框架，將分散的考點(diǎn)串聯(lián)起來。對于計(jì)算部分，務(wù)必動手練習(xí)，理解公式背后的經(jīng)濟(jì)含義。需關(guān)注2014年前后房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化（如限購、信貸政策調(diào)整等），這些往往是案例分析的重要背景。通過精析考點(diǎn)與模擬實(shí)戰(zhàn)相結(jié)合，方能系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的精髓，在考試與實(shí)踐中從容應(yīng)對。